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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。


  過瞭一年多,經過一番權衡後,老劉決定將這套房屋賣掉,不再來京。

  北京市銘滔律師事務所的孫濤律師認為,此案的首要問題是:房屋是否具備可以上市交易的條件。在此孫律師提醒大傢,如果自己有房產要出售,首先要 確定該房屋是否具備上市交易的條件。在北京地區,除瞭大傢熟知的經濟適用房上市交易5年限制之外,軍產房、央產房也都存在通過繼承取得產權後、上市交易會 受到限制的問題。

  要求未果後,老劉開始用鐵錘猛烈地敲擊房門,試圖沖入屋內。就在這時,方先生撥打瞭電話報警。警察及時到場,迅速制止瞭老劉的魯莽行為。

  老劉的戶口在安徽,能不能繼承這套經適房呢?經過一番奔走,他終於如願拿到瞭登在自己名下的房產證。

  具體到本案,老劉繼承的是經濟適用房,而該房屋又跟戶口有著重要關系。所以,在決定交易前,應當查清所有售房政策。如果在合同簽訂前就確定具體 政策尚未出臺,那麼可以選擇暫時不出售該房屋,在耐心等待政策出臺的過程中,房價正好也在上漲。這樣不但能夠避免後來發生花壇鄉土地貸款率利最低銀行的各種糾紛,而且自己的利益也能 夠最大化。

  (文中當事人為化名)

  就在此案法庭辯論終結前,北京市政府主管部門出臺瞭相關政策,產權人現戶籍由於各種原因已不在本市的,由房屋所在地區縣住房保障管理部門出具《已購經濟適用房上市出售意見》,並明確是否行使優先購買權等情況。

  之後,方先生一傢換瞭新房門,裝修後搬進瞭這套房屋。

  "鐵錘砸門"事件發生後,方先生立刻到法院提起訴訟,請求法院認定雙方所簽房屋買賣合同有效,並判決過戶。

  政策出臺 允許房屋過戶

  通過中介介紹,2012年8月,老劉與方先生簽訂瞭《房屋買賣協議》,約定房屋成交價款為109萬元,老劉不承擔交易所產生的任何稅費,所有稅費全部由方先生承擔;在90天之內,老劉要配合方先生辦理完房屋公積金貸款、房屋產權過戶以及物業交接手續。



  《民法通則意見》第八十六條規定:"非產權人在使用他人的財產增添附屬物,財產所有人同意增添,並就財產返還時附屬物如何處理有約定的,按約定 辦理;沒有約定又協商不成,能夠拆除的,可以責令拆除;不能拆除的,也可以折價歸財產所有人;造成財產所有人損失的,應當承擔賠償責任。"

  北京市銘滔律師事務所房產部主管律師,多年來一直致力於房地產專業法律服務領域,擅長處理各類離婚、繼承、二手房買賣等房產糾紛案件以及與房地產開發商、物業公司之間的房產維權訴訟。

  孫濤律師

  老劉產生瞭收回房屋的念頭。他的理由是:"現有政策不支持房屋過戶,所以合同無法履行,可以解除。"買房人方先生的意思則是:"再等等看。全北京遇到這個問題的,也不是老劉一個人,相關政策肯定會出臺。"

非京籍能出售經適房嗎?

  傢住安徽的老劉萬萬沒料到會接到如此噩耗:在京工作的獨生女突然因心臟病去世。他悲痛欲絕,火速從老傢趕赴北京。料理完女兒的喪事後,老劉遇到瞭一個棘手的問題。女兒小劉在京打拼多年,獲得北京戶口後,順利地申請到瞭一套經濟適用房,並辦理瞭房產證

  在等待政策出臺的過程中,房價卻在不斷上漲,老劉的心態越來越失衡。終於,在2013年1月,老劉再也無法控制自己的情緒。他來到房前,手持鐵錘,站在門外,要求方先生一傢立刻從屋內搬出。

  案情

  同時,房屋管理部門向法院提交瞭不對該房屋行使優先購買權的證明。伴隨著相關政策的出臺,以及法院收到的不回購證明,老劉敗訴,被法院判決配合方先生辦理房屋產權過戶。

  診斷

交易之前 應查清所有售房政策

內容來自sina新聞

  除瞭通過繼承方式取得的經適房之外,以此方式取得軍產房、央產房所有權的產權人,是不能按照出售普通商品房的條件進行交易的,這兩種類型房屋在 出售時會受到一些條件限制。對於軍產房而言,如果要出售,必須首先弄清楚房屋所依附的土地使用權是否已轉移地方。如果未轉移到地方,該房屋是不可以隨意交 易的。央產房的出賣人則必須填寫《中央在京單位已購公房上市出售表》,待房屋產權單位簽字蓋章後,才可以進行交易。

  愛女去世 繼承房後出售

  合同解除條件 是訴訟成敗關鍵

  就合同解除權,老劉和方先生進行瞭約定:如果國傢相關法規致使協議無法履行,則甲乙雙方均無違約責任,甲方退房款,乙方退房子。

  孫濤律師認為,這樣的約定符合法律規定,合法有效。根據我國《合同法》第九十三條規定,當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權人就可以解除合同。

  為何老劉會敗訴?孫律師認為關鍵的一點,就是雙方約定的解除條件中,提到"國傢相關法規"。很明顯,這是說隻有"在全國范圍內適用的法規"導致 涉案房屋無法過戶時,合同才能解除。而此案在實際履行中,並沒有類似的法規。在法庭辯論終結前,北京市房屋主管部門出臺瞭相關政策,明確瞭此類房屋《出售 意見》應該由哪個部門具體作出,這就為這類房屋過戶掃清瞭障礙。

  還有一個原因,就是涉案房屋為經濟適用房,《不回購證明》也是方先生勝訴的關鍵所在。因為任何一起經濟適用房買賣糾紛,法院都會審查該房的回購 問題。隻有在房屋主管機構明確房屋不予回購之後,法院才能作出繼續履行房屋買賣合同的判決,買方也才能夠通過強制執行的方式,將房屋過戶到自己的名下。

  砸門違法 買方可主張侵權賠償

  另外要說一下砸門的事。在房屋過戶前,老劉對該房屋擁有所有權,但問題是他已將房屋交付方先生一傢使用,並允許方先生裝修房屋。

  非京戶口 產權過戶受阻

  孫濤律師認為,如果方先生就"砸門事件"主張權利,可選擇兩種策略維權。其一,因老劉同意方先生裝修房屋,裝修行為是對房屋增添附屬物的行為, 房門也當然包括在內。依據上述法律規定及雙方合同約定,方先生是基於雙方房屋買賣關系才裝修房屋的,老劉砸門的行為屬於對增添附屬物的損害。方先生要求產 權過戶的請求被法院支持後,有權將房門損失金額從購房款中扣除,以作為賠償。策略之二,方先生可依據《侵權責任法》的規定,單獨另行起訴老劉,要求其承擔 恢復原狀、賠償損失的責任。

  經適房過戶受阻 欲收房又遇新政 非京籍能出售經適房嗎?

  結果,老劉的擔心還真變為瞭現實。在房屋過戶前,主管部門告知:由於這套經濟適用房的產權人戶口不在北京市,所以無法依照現有政策判斷是否行使房屋回購權。為此,買賣雙方等待瞭90多天,但是房屋產權依然無法過戶。

  在雙方簽訂房屋買賣合同時,老劉擔心戶口關系可能會成為阻擋房屋產權過戶的障礙,於是要求在合同裡約定:如果國傢相關法規致使協議無法履行,則甲乙雙方均無違約責任,由甲方退還房款,乙方退房子。





新聞來源http://sy.hous桃園信貸代償e.sina.com.cn/news/2014-04-08/07572677570.shtml

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