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多地限購政策名存實亡 全面松綁難令樓市回暖
近日，廈門也被傳放開限購政策。島外不僅全面解除限購，不限套數，同時島內的外地戶口在購買限額1套的住宅時也無須社保證明。盡管隨後廈門市房管局表示並沒有接到取消限購的通知，不過有廈門房產商向《中國經營報》記者表示，廈門市限購政策已經部分放開，特別是一些高端物業銷售已經不受限制。武漢商品住宅也因為去化周期延長至13.6個月而被指"逼近放松限購底線"。
事實上，從年中南寧、天津等地"半遮半掩"的放松限購，到7月以來明文發佈取消限購的呼和浩特、濟南，越來越多的二三線城市開始傳出限購松綁的消息。有業內人士表示，由於這一輪的限購放松甚至取消的浪潮並未被叫停，市場認為限購解禁有望，至少目前已經得到瞭監管層的默許。而就在18日，有媒體稱住建部部長陳政高在近日的全國住房城鄉建設工作座談會上提出要"千方百計的消化庫存"，各地可以根據當地實際出臺平穩房地產的相關政策。
限購放松或已成定局，市場供需之間的微妙變化或許從限購放開一周的濟南窺得一斑。根據濟南市建委統計數字顯示，7月10日至17日， 濟南新建住宅網簽量為3307套，一周來的成交量比整個5月份還多出254套。其中，不少開發商抓住機會快速走量，而一直嚴苛的信貸政策也出現瞭小的波動， 部分銀行首套房貸款利率回歸基準，公積金貸款也出現一定松綁。
對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，一旦濟南取消限購，其他除一線城市外的30多個城市都有可能取消限購。而未來在執行限購的46個城市中，將在限購政策上出現明顯的分化。
庫存壓力倒逼
據不完全統計，目前已有超過10個城市或明或暗取消瞭限購政策。從南寧、天津等地的放松限購，到呼和浩特、濟南以及南昌已經明確放開限購，不難發現，二三線城市已掀起一輪限購放松甚至取消的熱潮。
無獨有偶，上述這些城市的各大開發商也都已經接到取消限購的相關通知。換言之，廈門、福州、昆明三個城市的限購政策已經名存實亡，政府雖未明確表態，但實質上原來被限購政策擋在門外的購房者已經可以順利購房。
對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴本報記者，取消限購，有三個動力。第一就是緩解目前的庫存壓力，這個壓力是供求關系失衡所造成的。各傢房企在去年激進拿地，今年各類項目陸續取得瞭預售證之後，滿懷希望可以進行各類項目的去化，這時卻發現購房者的入市情緒很低迷。第二是為市場註入一個積極的信號。如果地方政府置之不理，那麼整個市場將面臨一個較大的壓力和恐慌，沒有信心的樓市勢必會崩潰，地方政府必須註入一定刺激。第三是防止價格下滑帶來的整個經濟指標下滑反應，進而影響城市經濟和財政收入情況。如果房價下滑，會發生一系列連鎖反應。
根據上海易居研究院的報告顯示，截至5月底，監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環比增長2.7%，同比增長20.1%，去化周期超過16個月，庫存再創歷史新高。而溫州、濟寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個城市存銷比已超過20個月，庫存面臨著"壓力山大"的窘境。
"大量的庫存會影響房企銷售收入，進而影響整個產業鏈，對於整個財政收支體系是一個威脅。"嚴躍進說道。
按照中原地產的數據，呼和浩特總人口300萬，其中城市人口僅200萬，作為一個二線末的城市，其目前住宅庫存高達12萬套，平均每月僅成交1000套。所以，消化目前庫存起碼需要十年。"巨大的去庫存壓力之下，地方政策松綁政策意願強烈。地方政府在樓市降溫的情況下，受制於土地財政壓力，松動調控已經成為定局。各地都會有不同角度、不同程度的松綁政策出臺。"張大偉表示。
"舉個例子來說，合肥萬達廣場的房價一套140平方米的大概每平方米1萬元左右，加上稅費，大概總房價需要200萬元，再加上裝修費50萬元，總計250萬元。但是，買這套房子的人大部分都不會居住，除瞭周邊環境比較吵鬧以外，多數人都是投資，選擇租出去，那麼多少錢租金合適？如果每個月租金不到1萬元，投資者並不劃算。但是，四星級酒店一晚上也就400元，這麼算來剛需買不起的不買瞭，買得起的但是投資的回報率太低也不買瞭，如此一來，限購還能起什麼作用？"一位不願具名的業內人士表示。
對此，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從樓市調控政策走向及趨勢來看，限購等行政化調控手段並不是一個長效性調控措施，遲早有其退出的一天。"除瞭一線城市外，40多個限購城市的限購政策有可能會在今年年底前全面放松，尤其是對於大連、青島、杭州、福州、天津、長沙、武漢等存量偏大、存銷比排名較靠前的城市，極有可能在後期進一步出臺樓市限購定向寬松措施，甚至也不排除上述城市會以發文形式直接取消限購。"張宏偉表示。
然而，住建部政策研究中心主任秦虹卻表示，抑制投資和投機性需求，保護合理的住房需求，這一政策的底線不能突破。"我個人不贊成一些中心城市沒有底線、沒有條件地放開限購，放任無限制地買房。"
房價難振
那麼，限購政策的取消將會給房地產市場造成怎樣的影響呢？房價未來的走勢又會如何呢？
一位不願具名的金融業人士范先生告訴本報記者，就目前而言，市民該買的都買瞭，沒買的大多數都是買不起的，尤其是現在居民的消費觀都改變瞭，如果是居住，也就是剛需市場基本上已經飽和。仔細來看，今年的市場之所以出現波動，並非政府限購導致，而是市場的自發行為，房地產市場跟股市、期貨市場都差不多，主要還在於購房者的信心。
"而對於三四線城市來說，確實存在過剩的問題，因此很多在一二線城市買不起房子的人都在回鄉置業，但現存的問題是，就算回鄉置業瞭，他們也不會居住在當地。以合肥為例，我接觸過的幾個地產老板都說，安徽合肥在省會城市裡房價算是最低的，也算是一塊價值窪地，合肥在兼並巢湖市後，人口總量在800萬。但合肥市居民才300萬，拆遷戶、棚改戶，每傢幾套房子的比比皆是，這些人不需要買房。如果要買房做投資，完全可以註冊公司來買房，限購政策不起作用。"范先生說道。
換句話說，對於未來房價的走勢來說，取消限購並不能刺激房價的上漲。
"但是，從第三季度的情況看，房價依然會面臨下滑態勢。"嚴躍進告訴本報記者，因為整體成交量難以提振，因此房企以價換量的策略還將繼續。
與此同時，亞豪機構市場總監郭毅告訴本報記者，房地產市場無論是上行還是下行，首先都是量變，其次才是價變，也就是下行期先量降，而後價跌，轉入上行後先量升，而後價漲。
"首先，得看限購解禁或放寬後是否能夠拉升區域商品房的銷量，其次，還是得看區域的實體經濟的發展狀況如何，有沒有形成核心產業，對外來人口能否形成聚合效應。如果有聚合效應，在限購解禁或放松後，該區域有可持續的房地產消費需求，並由於源源不斷的增量購房需求，能夠形成持續拉升商品房銷量的動力。同時，信貸政策也能相對寬松，隻有這些條件都具備，限購解禁或放松才有可能提振房價。"郭毅說道。
二手房繼續下跌
在調查過程中，記者發現，隨著各地限購政策取消的消息不斷傳出，二手房市場價格出現下跌速度，而且幅度很大。據北京朝陽區東三環的王女士告訴記者，僅一個星期，她本來打算出售的房子盡然比原先價格少瞭50萬元。
根據中介機構對2014年上半年各月北京市各面積段二手住宅成交價格的統計顯示，120~140平方米面積段的二手房降價幅度最大，年內累計降幅同比已達16.2%；90~120平方米面積段二手房價格降幅次之；90平方米以下小戶型和140平方米以上大戶型價格降幅相對較小。
而據鏈傢地產市場研究部統計，2014年上半年北京市各城區二手住宅價格均出現不同程度的下降，中心城區、外城四區與近郊區年內價格降幅分別為4.3%、8.2%、6.7%。銀行機車貸款桃園債務協商信貸年息其中石景山、昌平、順義與豐臺的降幅在10%以上，尤其是石景山區達到15.1%，每平方米降幅超過5000元。
那麼，二手房市場為何會出現急轉直下的局面呢？郭毅告訴記者，影響二手房價的是小業主的心態，如果小業主對樓市走向較為悲觀，就有可能低價放盤，因此個性化原因較多，和新房市場有跡可循的規律變化有很大不同。
"二手房往往已經充分增值，小業主在面臨市場變化時比較容易受外部環境影響，從而調整報價。但由於開發商在拿地、前期開發、開盤銷售過程中，其成本是剛性的，定價也是有底線，不會隨意降價。"郭毅說道。
鏈傢分析師張旭認為，從整個市場來看，降價幅度較大的房源，一類是以連環單房源及投資"資產處理"或"拋售"為主。"換房連環單"客戶急於換房，多數低價出售，而投資者因擔心房價再降而遭受損失，故以低價出售以盡快回籠資金。另一類集中在前期漲幅虛嘉義借錢救急信貸年息高的區域，如順義區、昌平區，這些區域二手房價格去年漲幅超過30%，"在市場不好時，曾經一度大漲的房源也更容易大幅下降。"
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-19/09022826325.shtml
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